Von Büroklammern zu Bürostädten: Die Evolution der Arbeitswelt

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Büroklammer, Locher und Stiftebox, die einstigen Wahrzeichen des Büroalltags sind längst Relikte. Genauso steht es auch um reine Großraumbüros oder strenge Einzelzellen-Strukturen. Seit es Büros gibt, müssen Menschen diese immer wieder neu erfinden und die Arbeitswelten an den Zeitgeist anpassen. „Gekommen, um zu bleiben“, lautet die Antwort des Kölner Büros des auf Bau und Immobilien spezialisierten Beratungsunternehmens Drees & Sommer SE. Frei nach diesem Motto wurde im Bestand ein ganzheitliches Bürokonzept entlang der Nutzerbedürfnisse realisiert und die Potentiale der Mietfläche gehoben.

Mehr als 13 Jahre ist es her, seitdem die siebengeschossige Immobilie Westgate am Rudolfplatz inmitten der Kölner City Richtfest feierte. Dessen Name erinnert an einen geschichtsträchtigen Ort: Direkt neben dem Westgate zogen einst Könige durch das mittelalterliche Stadttor Hahnentorburg in den Kölner Dom ein. Heute ist das Büro- und Geschäftshaus des Vermögensverwalters MEAG vollvermietet und verfügt über eine Gesamtmietfläche von 20.100 Quadratmeter. Im Erdgeschoss mieten Unternehmen aus den Bereichen Gastronomie und Einzelhandel. Auf weiteren 17.400 Quadratmetern sind Büros beheimatet. Zu den Mieterinnen und Mietern zählt seit zehn Jahren mit aktuell rund 260 Mitarbeitenden auch das Kölner Büro des auf Bau und Immobilien spezialisierten Beratungsunternehmens Drees & Sommer SE. Die Bürofläche umfasst derzeit nahezu die gesamte fünfte Etage mit rund 2.700 Quadratmetern.

Mitarbeitermagnet und Aushängeschild für ressourcenschonenden Umbau

„Als es um die Frage ging, wie wir unsere Arbeitswelt am Standort Köln fit für die Zukunft machen, stand schnell fest, dass wir das Projekt am liebsten auf der seit langem gemieteten Bestandsfläche des Westgate realisieren wollen. Nicht nur, weil es uns dort so gut gefällt und wir von der einmaligen, zentralen Lage mit guter ÖPNV-Anbindung profitieren, sondern auch, weil ein Umbau im Bestand Ressourcen schont. Zum Jahresbeginn haben wir deshalb unsere angemietete Fläche um 370 Quadratmeter erweitert und eine umfassende Neugestaltung beschlossen“, erklärt Stefan Heselschwerdt, Standortpartner NRW und Partner der Drees & Sommer SE.

Für den Umbau hat Drees & Sommer am Standort ein interdisziplinäres, internes vierköpfiges Projektmanagement- und Planungsteam zusammengestellt. „Unser Ziel war es, die Bürofläche nicht nur so zu modernisieren, dass diese weiterhin als Mitarbeitermagnet fungiert, sondern dass diese auch zu einem Aushängeschild für innovative, ressourcenschonende Bürokonzepte in einer veränderten Arbeitswelt wird“, so Heselschwerdt.

„Die Neugestaltung der Arbeitswelt stand unter dem Motto ,wenig Abbruch und maximale Wiederverwendung“

Statt in einen Neubau zu ziehen, führt am Umbau im Bestand kein Weg vorbei, wenn Arbeitgeber bei ihren Büros einem hohen ökologischen Anspruch genügen wollen, sagt Heselschwerdt: „Unsere Neugestaltung der Arbeitswelt stand unter dem Motto, wenig Abbruch und maximale Wiederverwendung‘. Das galt beispielsweise für die Innenausstattung. Hier haben wir ungenutztes Mobiliar anderer Standorte kreativ bei uns wiederverwendet.“ Für die Kreislauffähigkeit, Schadstofffreiheit und künftige einfache Demontierbarkeit des Interior Designs kam so weit wie möglich das sogenannte „Cradle-to-Cradle“-Prinzip, kurz C2C, zur Anwendung. So lassen sich Möbel sowie Wand- oder Bodenbeläge weitestgehend bei einem späteren Gebäudeabriss in hoher Qualität wiederverwerten oder in einen biologischen Kreislauf zurückführen. 

Umbau im laufenden Betrieb

Anspruchsvoll waren auch der vorgegebene zeitliche Rahmen und der laufende Betrieb während des Umbauvorhabens. „Insgesamt haben wir von der ersten Idee über die Planung bis zum kompletten Umbau nur elf Monate benötigt und das Projekt analog unserer externen Kundenprojekte gesteuert, geplant und umgesetzt“, berichtet Heselschwerdt. Der Umbau erfolgte in drei Bauabschnitten während einer Laufzeit von jeweils nur einem Monat – und das im laufenden Betrieb. Das Büro war lediglich für rund drei Wochen für den Feinschliff geschlossen. Die Mitarbeitenden arbeiteten in dem Zeitraum mobil – entweder an anderen Standorten in NRW oder aus dem Homeoffice. Für die Bauausführung haben sich die Verantwortlichen bei Drees & Sommer langjährige Partner mit ins Boot geholt. Generalunternehmer, Schreiner und Möbellieferant wurden  durch ein lösungsorientiertes Abwicklungsmodell vorab in die Planung involviert.

Für den Gebäudeeigentümer, die MEAG, ist das Konzept für die neue Arbeitswelt vorbildlich: „Die Büroflächen und Arbeitswelten auf den neuesten Stand zu bringen, wertet unsere Flächen auf. Der Umbau ist somit ein beidseitiger Gewinn. Der Planungsansatz und die ressourcenschonende Umsetzung weisen den Weg für neue, nachhaltige Bürowelten“, sagt Elisabeth Jander, Leiterin Asset Management Deutschland der MEAG.

Anzahl der Arbeitsplätze: Das Verhältnis muss stimmen

Anders als vor einigen Jahren kommen im Berufsalltag längst nicht mehr alle Beschäftigten täglich ins Büro. Wer ortsunabhängig seine Aufgaben erfüllt, benötigt nicht mehr zwangsläufig einen eigenen Schreibtisch. Stattdessen können sich mehrere Mitarbeitende einen Arbeitsplatz teilen, den sie an ausgewählten Tagen, zum Beispiel Teamtagen, nutzen. Hier ist ein realistischer Ansatz des tatsächlichen Bedarfs das A und O: Am Anfang der Planung stand daher bei Drees & Sommer eine Mitarbeitenden-Befragung zu Arbeitsweisen sowie zum Mobilitätsverhalten. Auf Basis der Befragungsergebnisse und der aktuellen Mitarbeitenden-Anzahl werden jetzt rund 130 Arbeitsplätze für 260 Mitarbeitende angeboten.

Was das konkret bedeutet, erklärt Stefan Heselschwerdt: „Jeder Mitarbeitende bei uns kann sich tätigkeitsorientiert seine Arbeitsumgebung auswählen. Sind Kolleginnen und Kollegen vor Ort im Büro, ist das häufig anlassbezogen aufgrund von persönlichen Besprechungen. Wichtig in der Konzeptionierung war es deshalb, ausreichende und vielfältige  Flächen für Zusammenarbeit und Kommunikation vorzusehen.“ Die Hälfte der neu gestalteten Bürofläche ist damit auf kollaboratives Arbeiten ausgelegt. Doch reine Anwesenheitsstatistiken und Flächenberechnungen sind weit von dem entfernt, was das neue Konzept am Kölner Standort ausmacht.

Hallo Nachbarn! Das Büro als Stadt gedacht

Die Idee hinter dem gestalteten Office ist von den Grundannahmen der Städteplanung inspiriert: Alles ist für alle da. „Angelehnt an das Konzept einer Stadt mit Nachbarschaften, in denen man sich geplant, aber auch zufällig treffen kann, ist unsere Arbeitswelt in vier Bereiche gegliedert“, erklärt die New Work-Expertin und Standortleiterin des Kölner Büros Daniela Schulze, Associate Partner bei Drees & Sommer. Die Benennung der Bereiche in Marktplatz, Stadtgarten, Büdchen und Dom schafft einen lokalen Bezug und spiegelt ihre Nutzung wider: „Jeder Bereich erfüllt andere Zwecke und Bedarfe. Auf dem Markplatz darf es lebhaft zugehen, der Dom ist für stilles und fokussiertes Arbeiten ausgelegt“, so Architektin Schulze.

Wo der Kunde König ist: Marktplatz und Stadtgarten

Die lebhaften und öffentlichen Bereiche des Büros, in denen Kundinnen und Kooperationspartner zu Besuch kommen, befinden sich im „Stadtgarten“. Der Bereich rund um den Haupteingang gibt dank der bodentiefen Fenster im fünften Obergeschoss die Sicht frei auf die Baumkronen des Habsburgerrings und den Rudolfplatz. „Der ‚Stadtgarten‘ bietet großzügige Flächen für Kommunikation und Austausch sowie zahlreiche, unterschiedlich ausgestattete Besprechungsräume“, berichtet Daniela Schulze. „Hier kommen wir mit unseren Kunden zusammen.“ 

Der Dreh- und Angelpunkt des Büroalltags liegt gleich nebenan: Im „Op dem Maat“ (Kölsch für „auf dem Markt“) wird aufgetankt. Hier befindet sich die zentrale Küche mit diversen Sitz- und Loungeecken für Pausen und informelle Gespräche – inklusive Blick auf den Kölner Dom. Der „Marktplatz“ sowie weitere Flächen im „Stadtgarten“ können dank beweglicher Möblierung zudem für verschiedene Veranstaltungsformate umgebaut werden.

 

Vom Büdchen bis zum Dom: Ein Kosmos voller Möglichkeiten

Was andernorts Kiosk oder Späti ist, charakterisiert in Köln das Büdchen. „Mit ihren kreativen Angeboten sind die Büdchen beliebte Treffpunkte in der jeweiligen Nachbarschaft und diese haben auch uns bei der Planung inspiriert“, erklärt Daniela Schulze. So bietet das „Büdchen“ einen Bereich für kollaboratives und kreatives Arbeiten. Schwerlastregale mit diversen Materialen sowie Plan-Tische sorgen für einen Werkstatt-Charakter und unterstützen kreative Prozesse.  Als Gegenpol zum Markplatz befindet sich der „Dom“ am anderen Ende der Bürofläche – ein Raumangebot, das mit seiner Ausstattung fokussierte und stille Einzelarbeit fördert.

„Zwischen dem Stadtgarten und dem Dom sind zahlreiche Basisarbeitsplätze angeordnet, gegliedert in einzelne Bereiche. Diese Bereiche sind nach Kölner Veedeln, also Stadtvierteln, benannt und stiften Orientierung und Identifikation. Zusätzlich betten sich in jeden Bereich Besprechungs- und Fokusräume ein, die für geplante sowie ungeplante Besprechungen genutzt werden können. Damit sind wir unserem Ziel nachgekommen, die Mietfläche ‚neu zu denken‘ und ein ganzheitliches Bürokonzept umzusetzen und zu leben“, so Daniela Schulze.

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